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Conférence Internationale sur la Gestion Immobilière
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Conférence Internationale sur la Gestion Immobilière
par Admin Sam 25 Avr - 20:09
Conférence Internationale sur la Gestion Immobilière
Noureddine Moussa. Ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme
« Les rénovations urbaines sont l’apanage des promoteurs privés »
Beaucoup
d’immeubles anciens se dégradent faute d’entretien, la maintenance
immobilière aurait dû figurer parmi les actions stratégiques que l’Etat
se doit d’engager pour atténuer la crise du logement. L’état d’abandon
dans lequel se trouve la majorité écrasante du vieux bâti apporte
malheureusement la preuve qu’en Algérie on ne se préoccupe toujours pas
de l’entretien des vieux immeubles, du reste, nombreux à s’effondrer...
La question que vous posez est très importante car, tout comme vous, je
considère que si construire des logements neufs est nécessaire,
entretenir ce qu’on a construit est tout aussi important. Et c’est
précisément parce que l’entretien du patrimoine immobilier figure parmi
les préoccupations majeures de mon département ministériel que je me
suis penché dès mon installation sur la problématique de la gestion
immobilière. Des ateliers auxquels ont participé des experts, des
gestionnaires de biens immobiliers et des acteurs de la société civile
ont été organisés à cet effet durant tout le mois d’octobre 2007. Un
certain nombre de recommandations que nous comptons enrichir par les
expériences de certains pays étrangers ont déjà été formulées. Pour ce
faire, nous avons décidé de l’organisation d’une conférence
internationale sur la gestion immobilière, programmée les 10 et 11 juin
à Alger. Recueillir les avis d’experts internationaux et connaître
l’expérience des pays qui ont de l’avance dans le domaine de la gestion
immobilière sera, j’en suis convaincu, d’un précieux apport.
L’organisation de cette conférence a déjà obtenu l’accord du président
de la République qui, par ce geste, réitère l’importance particulière
qu’il accorde à la gestion immobilière en général et à la maintenance
du patrimoine immobilier en particulier. Un patrimoine immobilier
constitué, il est bon de le savoir, à hauteur de 90% de logements
privés. L’habitat géré par les offices publics est modique par rapport
à la masse des propriétés privées. L’entretien, la réparation et la
rénovation d’immeubles ne sauraient de ce fait connaître un
développement significatif sans l’implication massive des propriétaires
privés. La rénovation urbaine étant une question importante mais
également très sensible, notamment lorsqu’il s’agit d’immeubles
menaçant ruine, l’Etat a inscrit au niveau de certaines grandes villes
le diagnostic de nombreux immeubles. Au niveau de la capitale, quelque
6000 immeubles sont en phase de diagnostic sous l’égide de la direction
du logement d’Alger, et qu’à Oran, ce sont tous les immeubles du
centre-ville qui sont concernés par l’expertise. Ces études permettront
d’engager sur de bonnes bases les travaux de rénovation requis.
Les
offices (les OPGI notamment) chargés de la gestion des patrimoines
immobiliers auraient pu donner l’exemple d’une bonne maintenance
d’immeubles susceptible de servir de référence aux privés. Comment
expliquez-vous cette défaillance ?
Les seules ressources
financières dont disposent les OPGI pour entretenir les immeubles qui
leur sont confiés proviennent des charges incluses dans les loyers
qu’ils sont censés percevoir. Pour diverses raisons, les offices en
question ne parviennent malheureusement à recouvrer que 35% des loyers
et des charges qui les accompagnent. C’est, vous en convenez, trop peu
pour assurer le financement de programmes d’entretien et de rénovation
que requiert une bonne partie du parc public. Cela ne nous a toutefois
pas empêché d’organiser avec la collaboration de l’Institut supérieur
de gestion et de planification (ISGP) un cycle de formation en faveur
des administrateurs de biens, avec l’espoir qu’ils puissent contribuer
à améliorer certains aspects qualitatifs de la gestion exercée par les
OPGI.
C’est à l’administrateur d’immeubles qu’échoit, sous d’autres
cieux, la responsabilité de la maintenance immobilière. Cette fonction,
prévue par la législation algérienne, tarde malheureusement à se mettre
en place dans notre pays…
L’administration d’immeubles, mieux
connue sous le nom de syndic d’immeubles, est une nouvelle fonction.
Sous d’autres cieux, l’acte de gérer un immeuble par un professionnel
est un acte volontaire. Les habitants d’un immeuble se tournent vers un
professionnel qui s’appelle administrateur de biens ou syndic, pour
négocier moyennant contribution financière l’entretien de leur
immeuble. En Algérie, nous ne sommes malheureusement pas encore arrivés
à ce niveau de maturité permettant à des citoyens de solliciter
volontairement les services de professionnels de la gestion
d’immeubles. L’encadrement juridique de cette nouvelle activité n’ayant
été pris en charge par la législation algérienne que depuis 2003, le
temps est encore trop court pour en faire une évaluation. Nous comptons
toutefois sur la prochaine conférence internationale pour débattre de
cette problématique et sortir avec des propositions de lois et
règlements, si besoin est.
Les propriétaires évoquent
l’impossibilité de répercuter sur le montant des loyers les frais
engagés dans l’entretien des immeubles abritant des locataires, comme
principale cause de l’absence d’intérêt pour la maintenance de leurs
biens...
Je pense que l’évolution des loyers est permise par les
textes réglementaires, et s’ils s’avèrent encore insuffisants, nous
comptons aller encore plus en avant dans le futur pour que les
opérateurs concernés aient intérêt à s’ériger en nombre en promoteurs
de rénovation urbaine. Cette dernière ne doit pas être le fait des
Etats, mais comme cela se passe dans de nombreux pays du monde, celui
des promoteurs immobiliers. Les promoteurs font du porte-à-porte,
rachètent de vieux immeubles pour les rénover ou construire du neuf
qu’ils revendent ou louent en dégageant d’importantes plus-values. Il
existe dans pratiquement toutes les villes algériennes des gisements
fonciers urbains dont ces promoteurs pourraient tirer profit en les
valorisant. Acheter un vieil immeuble qui ne comporte que quelques
logements, le rénover de façon à ce qu’il en comporte le double,
n’est-ce pas une judicieuse manière de réaliser de substantiels profits
tout en étant utile à la collectivité. Mais au jour d’aujourd’hui, nous
ne disposons malheureusement pas de ces professionnels de la rénovation
urbaine, les quelques opérateurs en activité ayant du mal à évoluer
dans ce sens parce qu’ils comptent trop sur l’Etat. Il faut que ces
derniers se rendent à l’évidence que l’Etat ne peut pas intervenir dans
tout et que son rôle consiste seulement à réguler, organiser, mettre en
place la réglementation et les incitations adéquates. C’est à ce genre
de propositions que nous irons certainement à l’issue de la conférence
internationale, car il ne faut surtout pas s’attendre à ce que l’Etat
réalise seul ces coûteuses rénovations urbaines qui sont l’apanage des
promoteurs privés.
Nordine Grim
El Watan, Edition du 22 avril 2008 > Actualite
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