Un patrimoine immobilier en ruine

par **Admin** Sam 25 Avr - 20:14

Un patrimoine immobilier en ruine

Edition du 22 avril 2008 > El Watan

À cause de l’absence flagrante d’entretien
Un patrimoine immobilier en ruine

Même
si elle n’est pas productrice de logements neufs, la maintenance
immobilière permet de réduire le déséquilibre entre l’offre et la
demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles
d’habitation.
Dans un pays où il ne se construit pas assez de
logements et où beaucoup d’immeubles s’effondrent faute d’entretien, la
maintenance immobilière et la rénovation urbaine revêtent une
importance particulière. Si elles ne contribuent pas à d’importants
compléments de production d’habitat, elles permettent néanmoins de
réduire l’ampleur du déficit, en continuant à abriter de nombreux
citoyens dans ces vieux immeubles qu’elles ont contribué à maintenir en
état d’être habités. Alors que la maintenance du parc immobilier
(entretien, réparation, rénovation et réhabilitation) représente
environ 30% de la valeur de la production de l’industrie de la
construction dans les pays industrialisés, elle ne constitue en Algérie
qu’une activité marginale à laquelle les pouvoirs publics tardent à
fournir l’arsenal juridique et les moyens financiers à même de la
promouvoir. Si elle n’est effectivement pas productrice de logements
neufs, la maintenance immobilière permet au moins de ne pas exacerber
le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la
durée de vie des vieux immeubles d’habitation qui, à défaut, se
seraient effondrés et par conséquent soustraits du parc immobilier
national. Tout plaide pour la promotion de cette activité en Algérie où
l’on construit encore trop peu par rapport aux besoins et où le
patrimoine immobilier en grande partie hérité de la colonisation est en
phase de dégradation avancée.
La maintenance immobilière, une culture à créer
Les
citoyens délogés, en raison du danger d’effondrement que présente leur
immeuble resté longtemps sans entretien, constituent une charge
supplémentaire pour l’Etat qui n’arrive même pas à satisfaire la
demande naturelle générée par l’accroissement démographique. Si les
immeubles en question avaient bénéficié d’un minimum de maintenance,
ils seraient encore debout et leurs occupants auraient évidemment
continué à y être logés. C’est dire son importance, notamment en cette
période de forte tension sur le logement. La maintenance immobilière
qui consiste à entretenir, réparer et rénover périodiquement des
immeubles mérite également d’être organisée et encouragée de manière à
ce qu’elle devienne l’apanage de promoteurs immobiliers professionnels.
L’enjeu est important, une rénovation urbaine encadrée par des gens du
métier permet de développer encore plus l’industrie des matériaux de
construction et de promouvoir la petite et moyenne entreprise dans un
large éventail d’activités comme la maçonnerie, la pose de carrelage,
la plomberie, l’électricité, la ferronnerie et la peinture-vitrerie. Ce
sont des entreprises faciles à créer car elles ne requièrent pas de
gros capitaux ni d’équipements sophistiqués. Les instruments et outils
de travail traditionnels suffisent largement. Beaucoup d’entreprises
pourraient donc naître et se développer pour le grand bien de notre
parc immobilier, s’il y avait de la part des pouvoirs publics, mais
aussi des propriétaires privés qui détiennent une importante partie des
immeubles d’habitation un réel intérêt pour la maintenance. Sur le
terrain, le constat est en effet alarmant. Les vieux immeubles, pour
certains ayant une valeur historique, continuent à se dégrader et à se
fragiliser pour être à la merci du moindre déchaînement de la nature.
Le séisme de mai 2003 a apporté la preuve de la vulnérabilité de ces
immeubles qui ont subi de gros dégâts ou se sont totalement effondrés.
On a ainsi pu mesurer l’ampleur du désastre en grande partie dû à cette
défaillance de la maintenance des vieux immeubles que l’Etat a
chèrement payés en engageant dans l’urgence de très coûteux mais pas
toujours efficaces travaux de réparation et de confortement. Plus grave
encore, le séisme a révélé au grand jour que des immeubles beaucoup
plus récents peuvent avoir le même destin lorsque leurs occupants leur
ont fait subir des prédations qu’aucune action de maintenance ne vient
réparer. C’est du reste ce spectacle de laideur qu’offrent bon nombre
de nos cités édifiées depuis à peine quelques années, souffrant
visiblement d’un manque flagrant d’entretien.
Des immeubles abandonnés
L’état
d’abandon dans lequel se trouve le patrimoine immobilier s’explique par
la privatisation d’une grande partie des logements publics, en
application des lois relatives à la cession des biens de l’Etat à des
particuliers. La responsabilité de l’entretien des immeubles qui
revenait auparavant à l’Etat, propriétaire, devait de ce fait être
transférée aux nouveaux propriétaires ou copropriétaires, mais faute de
dispositif réglementaire et législatif susceptible d’encadrer les
syndicats d’immeubles censés prendre le relais, l’Etat s’est vu
contraint de continuer à assumer cette charge à travers ses offices
(OPGI, EPLF, AADL). Une tâche qu’ils ne peuvent évidemment pas assumer
correctement du fait de l’importance et de la diversité du patrimoine à
gérer de surcroît pour le compte de citoyens peu soucieux du devenir de
leur cadre de vie. Le cadre législatif et réglementaire régissant la
gestion des immeubles et leurs espaces communs étant suffisamment
clarifié, il est aujourd’hui temps que les OPGI passent la relève aux
administrateurs de biens qu’ils doivent, évidemment, aider à se
constituer. Ce serait une action salutaire pour le patrimoine
immobilier algérien qui souffre précisément de ce défaut de prise en
charge permanente en matière d’entretien par les plus concernés, à
savoir les occupants, qu’ils soient propriétaires ou seulement
locataires. Pour ce qui est du patrimoine immobilier privé (plus de 80%
du parc immobilier algérien) qui accumule un retard encore plus grand
en matière d’entretien, l’état de dégradation avancé dans lequel il se
trouve s’explique en grande partie par la réglementation des loyers qui
ne prévoit pas de révision à la hausse, quand bien même leurs
propriétaires effectueraient de coûteux travaux de rénovation.
L’effondrement d’immeubles privés auxquels on assiste, malheureusement
de plus en plus fréquemment, notamment dans les quartiers anciens, est
certes dû à la suroccupation des logements mais notre conviction est
que ces immeubles auraient certainement tenu plus longtemps si leurs
propriétaires les avaient mieux entretenus. C’est pourquoi il est
urgent de les impliquer, par des mesures incitatives mais également
pénales, dans ces actions de sauvegarde que constituent l’entretien, la
réparation et la rénovation d’immeubles.

Nordine Grim

Exclamation