Le guide de la Copropriété

le décret qui régit la copropriété: Décret 83– 666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs.

1re Partie

je ne vais pas étaler ci dessous les textes régissant la copropriété, c'est assez rébarbatif, je mettrais a la fin le lien pour ceux qui aimerait le consulter.
Ce petit guide a pour objet de faire ressortir les principes du règlement de copropriété et vous apporter les informations pratiques pour vous permettre d’agir en toute connaissance de cause.

I—Définition de la copropriété
L e simple fait de devenir propriétaire de votre logement, vous permet d’appartenir a« l’assemblé des copropriétaires » de votre résidence.
Vous pouvez ainsi exprimer votre avis et contribuer aux décisions communes qui seront prises.
Ces décisions ayant des conséquences importantes pour vous et les autres propriétaires, votre participation active au fonctionnement de votre copropriété est donc primordiale.
Le copropriétaire est propriétaire d’un ou de plusieurs lots privatifs (appartement, cave, box…) et d’une quote-part des parties communes de l’immeuble (cour, voie d’accès, toiture, escaliers…).

LE REGLEMENT DE COPROPRIETE :

C’est un document écrit, obligatoire :
Il s’impose à toute personne qui est propriétaire d’un lot de la copropriété.
Il s’impose aussi à tous les acquéreurs pour chacun des lots de la copropriété et à tous les occupants de l’immeuble (copropriétaires et gardien etc).

Il comprend deux parties :
L’état descriptif de division :
il liste les lots et leurs tantièmes.
C’est un document technique qui doit identifier l’immeuble auquel il se rapporte, opérer une division en lots et attribuer à chacun d’eux un numéro.
Il est résumé dans un tableau récapitulatif qui reprend l’ensemble des lots par numéro croissant en indiquant pour chacun, mention de sa situation (bâtiment, escalier, étage), de sa nature et de la quote-part des parties communes qui lui est afférente.
Le règlement définit les parties privatives et communes, et fixe les règles qui organisent la vie en collectivité, le fonctionnement de la copropriété le droit et les obligations des copropriétaires, telle une Charte. Il définit la destination des parties tant privatives que communes.

Le Critére de l'utilité :
Cette notion est utilisée pour répartir entre les copropriétaires les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.
Il s’agit de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, peu importe que le copropriétaire utilise ou pas ces services ou éléments.

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Suite 2eme partie
COMPOSITION D’UN LOT DE COPROPRIÉTÉ :
Une partie privative: (logement, cave…) pour laquelle chaque propriétaire a la jouissance exclusive.
C’est ainsi que généralement, les règlements de copropriété classent parmi elle : l’intérieur des appartements, les carrelages, parquets, équipements intérieurs des logements (appareils de chauffage, sanitaires…), les enduits des murs…

Une quote-part de parties communes: Ou « tantièmes» de copropriété: propriété indivise de tous les copropriétaires et affectée à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires. Cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des parties
privatives de l’immeuble.

Un lot, c’est un tout indissociable ; il ne peut être partagé, il ne peut être constitué des parties privatives seules ou des parties communes seules. Les parties communes sont en principe définies par le règlement de copropriété : sol, cour, jardin, voie d’accès, gros œuvre, élément d’équipement commun, locaux de services communs…Si elles concernent l’ensemble des copropriétaires, ce sont des « Parties communes générales » :
Exemple :
terrain de la copropriété, espaces verts (sauf ceux qui sont privatifs), les
compteurs généraux (électricité, gaz). . .

Si elles concernent seulement certains copropriétaires, ce sont des « Parties communes spéciales » :
Exemple :
le toit ou l’ascenseur de chaque bâtiment, façade, antenne, boîte aux lettres, porte, hall d’entrée.
«Le copropriétaire use et jouit librement des parties privatives (et communes) sous
la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».

Aucun copropriétaire, n’ayant plus de droits que les autres, ne pourra encombrer les parties communes à son profit exclusif (stationnement de véhicules dans une cour, poussette dans la cage d’escalier…).
En cas de travaux sur les parties communes (percer un mur porteur, fermer un balcon privatif par une paroi vitrée, poser des volets…) il faut l’autorisation de l’Assemblée Générale.

suite et fin
Comment fonctionne la copropriété

L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES :
EIle est constitué de l’ensemble des copropriétaires.
EIle est l’organe décisionnel de la copropriété à travers l’Assemblée Générale.
EIle prend les décisions concernant les parties communes de la copropriété (travaux, équipement, modification du règlement de copropriété…), C’est une personne civile et peut donc agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété. Sa responsabilité peut être engagée.

LE CONSEIL:
Les membres du conseil sont élus par l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est composé de copropriétaires.
C’est l’organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic.
Il assiste le gestionnaire/l’administrateur, dit aussi le syndic, et contrôle sa gestion.
Il a un rôle consultatif et non un pouvoir de décision.

LE GESTIONNAIRE :
Il administre la copropriété.
Il exécute les décisions prises en Assemblée Générale au nom et pour le compte des copropriétaires, sous le contrôle du Conseil.

Son Mandat : cas particulier pour L’AADL., l’organisme vendeur assure, sauf s’il y renonce, les fonctions de syndic de copropriété en désignant a cet effet un gestionnaire.
Il définit :
Les prestations de gestion courante et celles qui sont exceptionnelles.
Ses Missions :
Il administre la copropriété et gère l’entretien courant des parties communes, veille au bon fonctionnement des services collectifs : il passe des contrats d’entretien pour les ascenseurs, les espaces verts, souscrit les contrats d’assurance, engage et gère le personnel (gardien d’immeuble), fait exécuter les travaux d’urgence, engage les gros travaux (ravalement de façade, toiture, étanchéité…) avec l’accord de l’Assemblée Générale, etc….
Il peut aussi représenter l’autorité de l’AADL et des Copropriétaires, auprès de toutes les instances (mairie, autorisations administratives pour travaux, justice en cas de litige…).

L’ASSEMBLEE GENERALE :
Définition :
C’est la réunion de l’ensemble des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an.
Elle est l’organe d’expression de l’association.
Des décisions importantes sont prises au moment de l’Assemblée Générale et s’imposent à tous. Il est donc important d’y participer.
L’Assemblée :
Les copropriétaires sont convoqués (conditions énoncées dans le règlement de copropriété statuts de l’association) avant la tenue de l’Assemblée Générale.
Tous les points de l’ordre du jour sont soumis à délibération : ils sont discutés, votés et aboutissent à une résolution.
A l’issu de l’Assemblée Générale, un procès verbal est rédigé et signé, et envoyé à l’ensemble des copropriétaires. Il reprend les résolutions votées.

Cas Pratique :
Demande d’un copropriétaire :
Il souhaite repeindre son balcon et installer un store ?
Réponse du syndic :
Les travaux touchant à l’aspect extérieur ou à l’harmonie de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’Assemblée Générale.
Il faut donc demander au syndic d’inscrire ces 2 points à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale afin que le copropriétaire soit autorisé par le syndicat des copropriétaires à réaliser ces changements, et ceux-ci même s’ils seront entièrement à sa charge.
Quelles sont les charges de la copropriété
On distingue deux types de charges :

1) Les charges dues a l’AADL